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红眉 04-08-2011 06:22

中国保障房建设面临挑战

2011年 04月 08日 12:46
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中国政府大量增加保障性住房供应的承诺正面临来自房地产开发商和地方政府方面的问题,中央政府的公信力将经受考验。


在连续几年未能兑现承诺后,中国政府2010年完成了建设580万套保障性住房的目标。政府上个月将今年的保障房建设目标上调至1,000万套,以保证大量的穷人“住得其所”,防止房价上涨引发民愤危及社会稳定。

尽管大力促进增加保障房供应,但中国政府仍对私人房地产市场泡沫深感担忧。有关部门已经推出包括加息和限购等行政手段在内的一系列措施,以期抑制房价上涨。当前,中央政府必须向地方政府和房地产开发商施压,推动其建设利润空间较小的保障房。地方政府历来着眼于推动土地销售收入最大化,而房地产开发商已经开始面临销售放缓的问题。

中国国务院总理温家宝2月份呼吁地产商对社会尽到应有的责任,抑制房价上涨。

温家宝在与网友交流时表示,地产商的身上也应该流着道德的血液。

房地产是推动中国经济增长的主要引擎,尤其是从房地产市场能刺激建筑和钢铁业等其他领域活动扩张的角度来看。但是,房地产业正面临压力。政府限购措施已经导致2月份住房成交量下降,再加上银行对放贷严加管控,房地产开发商被迫制定新的销售策略、推出折扣活动,并考虑将业务拓展至其他房地产领域。

今年的保障房建设目标需要人民币1.3万亿元(合2,000亿美元)的巨额成本来支撑。中国住房和城乡建设部称,中央和地方政府将提供人民币5,000亿元的资金,余下人民币8,000亿元将由企业和机构提供。

省级政府也必须做好支付巨额保障房建设支出的准备。例如,山东省今年必须支出人民币5亿元,用于公共租赁房、廉租房建设和棚户区改造,较去年的支出高出近三倍。

部分保险公司、退休基金和国家扶持的基金已经表示将为这些项目提供经济支持,但房地产开发,甚至国有房地产开发商却不认为1,000万套保障房建设所需资金能够得到保证。


不过,政府已经表示,保障房项目用地必须占到住房建设用地供应总量的70%,导致可用于私人住房建设的土地储备大大减少。在这种情况下,开发商除了参与其中别无选择。

万科企业股份有限公司(China Vanke Co., 简称:万科)等一些大型开发商表示,他们准备投资保障房项目,但希望至少能够取得盈亏平衡。

万科总经理郁亮上个月表示,哪怕只有一块钱利润,万科也愿意建保障房。

但他也表示,如果这些项目亏损,则无法向股东交待。因此,只要政府提供土地和资金,万科就愿意建保障房,只要有一块钱利润就行。

而郁亮对保障房项目平均回报率的预期为3%-5%。

这与私人地产项目回报水平相差巨大。CIMB-GK Securities分析师Johnson Hu预计,私人地产项目回报率为30%-40%。

Hu表示,也许部分开发商能够从政府争取到较有利的条件,如较低的地价和税收优惠,但利润率根本不具吸引力,因此开发商很难有热情投入到保障房项目的建设。

不过,路劲基建有限公司(Road King Infrastructure Ltd.)旗下路劲地产集团有限公司(RK Properties Holding Ltd)董事局主席单伟豹表示,如果开发商不进行保障房建设将为自身带来风险,因为这意味着将失去约一半的中国住宅市场。

瑞士信贷(Credit Suisse)分析师杜劲松表示,开发商和地方政府可能签署保障房项目建设协议,但之后开发商可能以资金不足为由不予履行。

分析师们表示,为迫使开发商进行保障房建设,政府可能增加私人地产方面的调控力度,或者采取更多惩罚性举措,从而使私人住房销售在较长时间内滑坡,直至足够多的保障房建成。

温家宝曾表示,地方政府负责人在确保当地保障房供应充足方面将承担更大责任。

分析师们表示,北京和上海等大型城市可能更有能力很快完成保障房建设指标,因为当地政府较为强势,而二三线城市完成指标的难度则将较大,因为这些城市的政府财政对土地出售收入的依赖较大。

并没有很多官方数据能够支持大型城市完成保障房建设目标的速度将快于中小型城市的推测,但一些开发商目前纷纷涌入中小城市建设私人住房,因为这些地方的地产购买限制不那么严格。


红眉 04-08-2011 06:23
国家发展和改革委员会下属国家信息中心周四在《中国证券报》发表报告指出,中国应明确宣布住房限购政策将为中长期性政策,至少在5-10年之内维持不变,以确保房地产市场健康发展。

由于房价超出了许多普通居民的购买力,公众不满情绪高涨。面对这种情况,中国实施了一系列的房地产降温举措,例如部分城市限购第二套房以及上调首付款比例和抵押贷款利率。

国家信息中心在报告中表示,此举将让地方政府更加清楚地认识到自己在房地产调控中应该承担的责任,打破人们的侥幸心理,清除投机需求的滋生土壤,使得房地产调控真正走出“越调越涨”怪圈。

该机构在上个月下旬曾表示,住房限购政策应当在3年左右的时间内在全国范围内逐步推行。

国家信息中心表示,国务院在1月下旬推出的调控举措尤其是房屋限购规定导致房地产市场成交量大幅萎缩。

国家信息中心表示,从前几次调控的经验看,市场观望的时间大约为2-3月,其后市场则往往再次延续前期走势,直到新一轮调控政策的来临;补充称,由于住房限购政策是在“一定时期”内暂时实行,使政策难以达到理想效果。



username 04-08-2011 08:51
中国应该没有强大政治势力的房地产商,这应该不难办到

username 04-08-2011 08:53
不知道大家愿意相信还是不相信, 地产商赚的钱,在北美,算是辛苦钱的了。  

黄胖胖 04-08-2011 11:13
引用
引用第3楼username于04-08-2011 08:53发表的  :
不知道大家愿意相信还是不相信, 地产商赚的钱,在北美,算是辛苦钱的了。  

除了早期拿地的大国企,近期通过拍卖拿地的天朝房产商,也是辛苦钱。

username 04-08-2011 12:55
没有,首先北美建房要通过很多条条框框。  重点是它地很大, 除了名校区和有钱人区的房子值钱外, 其他地方房价变动不大。  很多劳动人民从南美洲移民几年就能在美帝贷款买到房子了, 而且人家干的也不是什么高薪工作。   也干不了什么高薪工作,连英文都不会说。  

username 04-08-2011 12:56
我觉得美帝想发财的地产商都被各种肤色的劳动人民压迫着蹲在纽约,那里是美帝为数不多可以靠炒地皮发财的地方

雨中的鸟 04-08-2011 20:49
关键还是在ZF,其实那么高的房价,其中大部份是因为ZF高价卖地所致。
再加上建房渠道单一。想当年,可以单位集资建房的,多好啊。现在,全部给开发商垄断了。也跟ZF当年的决策有关系

一手臭牌 05-06-2011 23:36
只要开放单位集资建房,房价就会应声而落。


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