引用
引用第68楼peace于03-02-2011 21:18发表的 :
,>;!%Ui/p 小白兔说没有房要睡马路，好想这也很难成立的。 看过有写文章说是中国还是北京的空房率是40%。 如果这是真的，这房子的供应大大的高于需求率的。所以应该不会出现睡马路的问题。
c[SU5 66y J &!B|TS 金融里有个信条“现金就是王”用大笔的钱预付房租是很不划算的。 如果让你一下子预付几百万给私人的房东？你还得借贷款，你会干吗？ 签长期租约的好处是租金稳定。 但在美国也没听说一下子把整个租期的租金全部付清的。如果一方违约，比如提前解约 会被罚款的。
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k$C"xg2 现金为王的前提是你的现金有更好的投资去处。
AG] W O8f) (/"thv5vT{ 这在目前的中国看不出来。
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\l g b -Bxf 摘录一段《一沙一世界》：
T yU&QXb W* k` 我和谷主在美国是租房住的。在我们所住的地段想要买下我们租的房子，即便在美国房市如此低迷的情况下，仍然是比较困难的。我和谷主计算过我们房东的买房回报率，结论是：回报率不算太差，也不算太高，大约一年在4～5％左右，属于一项比较稳健的投资。这个回报率比起存银行只稍微好一点。房东如果愿意接受一些风险，那么超过这个回报率的投资机会还有很多。
6W5d7`A <rNtY , 中国的金融市场和美国的差别很大。我们主要的特点是：老百姓即使有了钱，也没有太多的投资渠道。股市基本上还带有赌场的特征，债券市场基本上不向个人投资者开放，直接投资实业或者通过非正规金融渠道放贷也不是很多人能够做或者敢于做的。剩下的投资渠道，基本上就是买房或者存银行。很多年来，中国居民手上的金融资产还是以银行存款为主。
AD^X(rW u(W^Nou/+ 但运用一点简单的算术就不难得出，从回报率看，在中国买房要比存银行划算得多。
/ZHO>LNN| KNy`Lj)VPY 举个例子说吧。假设你有100万，当然你可能会说这不是个好假设。你可能没有这么多钱，不过中国很多人有。而且，即使一个小家庭没有，算上爹妈、老丈人丈母娘，能凑出100万的家庭就不少了。如果你有100万，你可以选择把这100万存在银行里。现在5年期定期存款的利率是3.6%，这应该是个人能够拿到的最高存款利率。然后假设一年的通胀率是2％，这是相当温和的通胀，那么把钱存银行再剔除通胀因素后的真实年回报率就是大约1.6%。
(NX )o P f1A_`$> 你也可以选择买一套100万的房子。买房的回报率不是那么直接，需要做一些假设：
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S5bj ]D 首先，不管买房是自住还是出租，房子都提供了"收入流"。如果是出租，收入流自然是租金；如果是自住，因为你享受了这个房子提供的服务，收入流还是这个房子的租金。也就是说，如果你在市场上购买这样的服务，你就要付出相应的租金。但你拥有了房子，所以就省下了原本需要支出的租金，于是虽然你没有直接拿到钱，但省下的就是挣下的，这仍然是你收入的一部分。
v btAq^1 ~32Pjk~ 现在假设房价/租金比是33又1/3，也就是100万的房，一年能租3万元块，合2500元一个月，这个假设恐怕不算特别离谱吧？
% drJ p6n% $[,l-[-+ 其次，再假设在没有通胀的情况下，房子本身不会升值也不会贬值，租金不会涨也不会跌。换句话说，如果没有通货膨胀，现在100万的房子，10年后是100万，30年后还是100万。租金也是一样。在中国这样的国度里，这很明显属于一个非常保守的假设了。真实的房价和租金30年不涨，十分不可能。
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G,BB %N 最后，假设租金和房价会随着通胀一起水涨船高。也就是说，房子和租金是不会因为通胀而缩水的。这是真实资产的基本特点，就像黄金、大米一样，不会因为央行印了太多的票子而变得不值钱。房子和房子所提供的服务的价值，也不应该因为央行多印了票子而缩水。
lDo(@nM Bn\ l'T 做了这些假设之后，买房的真实年回报率是多少？很简单，3/100=3％。
(nLKQV 1 $^t<9" t 存银行的真实回报率是1.6％，而买房的真实回报率是3％。孰高孰低已经十分清楚。而我上面的这个例子里，很可能高估了存银行的回报率，因为通胀率很可能会高于2％，比如2010年7月的通胀率就达到了3.3％。同时也很可能低估了买房的回报率，因为租金随着城市人口的增加会上涨，房价也有可能会涨。如果中国的通胀水平上去了，人们通过真实资产来保值的意愿加强，租金和房价上涨得会更快。因此，买房的回报率不仅比存银行的回报率高，而且可以抵御通货膨胀。在只有存银行和买房这两种投资手段可以选择的情况下，买房是一种相当有吸引力的保存财富的方式。
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